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中庭のある家

先日、宇治市で新築をお考えの方に計画案を作成いたしました。

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敷地は落ち着いた雰囲気の建物が連なる一画にある土地で、南側、西側に道路がある角地です。

南西面は外部に対して開放的な敷地ですが、西側は道路幅員約10mと幹線道路に出るための主要な道路として使われていて交通量が多く、南側は飲食店があり平日の昼間でも客の出入りがあり賑わっていました。

建物計画は南西に開放した開口部を配置すると外部の視線が気になり常にカーテンを閉めた状態になりますので、南西の道路に沿った建物配置とし、南側を平屋部分とすることによって採光を確保しつつ、外部からの視線を遮りプライバシーに配慮した計画としました。

LDKは中庭と一体的に使えるよう濡れ縁を設け、子育て世代である住まい手がこれから伸び伸びと子育てするのに役立ちます。

敷地特性を熟慮しながら、住まい手の10年後、20年後、30年後を見据えて住みやすい住宅を目指した計画としました。

プレゼンテーション

先日、奈良市で土地購入を考えている方からご相談があり、プレゼンテーションを行いました。

敷地の容積率が60%と厳しいため延床面積が20坪弱しか建てれない土地で、コンパクトな設計が求められました。
その中でも視覚的に広く感じて、明るく豊かな空間を提案できたと思います。

kamei-0202階リビングとし、一番長くいる場所を明るく快適な空間としています。容積率に入らないバルコニーを広くとり、視覚的広がりを感じるようにしています。

土地購入も含めて迷っておられますので、このまま計画が進むかわかりませんが、是非実現したいです!

また、土地探しからお考えの方のご相談もお待ちしております!土地購入前にご相談いただくことで、家造りの進め方、工事費用、土地購入の注意点など事前に家造りのアドバイスもいたします。

簡易宿所(ゲストハウス)の現地調査へ @堺市

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写真は最寄り駅の商店街です。

共同住宅を簡易宿所(ゲストハウス)に用途変更する工事を依頼されましたので現地調査へ。

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写真はパイプスペース内です。

共同住宅から簡易宿所に用途変更する場合、消防法の規定で自動火災報知機を設置しなければいけませんので、実際に設置できるか調査を行いました。
必要最小限の工事になるよう計画したいと思います。

 

簡易宿所(ゲストハウス)のヒアリングへ @堺市

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写真は堺市役所の高層館です。

共同住宅を簡易宿所(ゲストハウス)に用途変更したいと相談があったので、堺市役所へヒアリングに。

今回は、検査済証があるので、実現できそうです。

また、堺市には、「堺市ラブホテル建築等規制条例」といって、旅館・ホテルを造るときは、ラブホテルでないことを証明する必要があります。

 

簡易宿所(ゲストハウス)の相談

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大阪市で店舗併用住宅を簡易宿所(ゲストハウス)にしたいとの相談がありましたので、現地調査に伺い、その後、大阪市にヒアリングを行いました。

以下、ヒアリング結果を簡単にまとめましたが、なかなか難しそうな案件です。

 

簡易宿所等の用途に供する部分の床面積の合計が100㎡を超える場合、建築基準法の規定に基づき、用途変更の確認申請が必要です。

また、確認申請時に、既存建築物の検査済証が必要です。

今回調査した建物は検査済証が交付されていませんでした。

検査済証がない場合、既存建築物を調査して、建築基準法に適合していることを証明する「既存建築物状況報告書」を大阪市に提出しなければいけません。

建築基準法に適合していない箇所については是正を行わなければいけません。

今回を調査した結果、建築基準法に適合していない箇所は、防火戸の不適、一部鉄骨柱・梁の耐火被覆未施工、構造の安全性の未確認等でした。

また、構造計算書がないため、新たに構造計算を行わなければいけません。構造計算を行う際に現状の柱・梁部材断面、基礎等の調査を行う必要があります。

以上の是正、確認を行ったうえで、用途変更の確認申請を提出します。

 

次に簡易宿所に用途変更した際に建築基準法に適合させる主要な項目です。

・耐火性能の確保

・排煙設備の設置

・非常用照明装置の設置

・階段の寸法(幅・蹴上・踏面)、手すりの設置、主たる階段における回り階段の禁止

・階段・エレベーター・吹き抜け部分等の竪穴区画(鉄製の扉等で遮煙性能が必要)

・廊下の幅

・間仕切壁の仕様

 

さらに、建築基準法以外にも旅館業法、旅館業法施行令、大阪市旅館業法施行条例、大阪市旅館業法施行細則、旅館業における衛生等管理要領に適合しなければなりません。

以下のサイトに、簡易宿所の主な構造設備基準が掲載されています。

簡易宿所の主な構造設備基準について

 

外国人観光客の増加に伴い、簡易宿所(ゲストハウス)に用途変更を考える方が増えてきていますが、検査済証がない建物は建築基準法に適合していることを証明する必要があり、そこをクリアするのは、かなりの労力がいります。

また、中古物件を買って簡易宿所(ゲストハウス)にしようと考えている方も、まず、検査済証があるかどうかを確認することが大切です。